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北京时间1月26日下午，现货白银延续上周涨势，盘中强势站上110美元/盎司，距离上周五突破100美元仅隔一个交易日，日内涨幅约6%。
（起首：谭谈盘考）
最近几家房企发布了2025年的盈利预测，好多扭亏的：
碧桂园：2025年预测能赚10亿到22个亿，行动对比，2024年但是亏了351亿多。
融创：2025年固然如故亏了123个亿，但比起2024年亏的257亿，耗损直接管窄了一半还多。
喜兆业：2025年盈利不少于500亿元，而它2024年还亏着285亿。
房企财报扭亏为盈，好多媒体驱动说房地产拐点已到。
但若是咱们潜入看一下，会发现这些齐是财报上的把戏，实在扭亏为盈的原因不是标的变好了，而是“债务重组”。
债务重组是金融行业创造出来的高等词汇，其实真实酷爱等于“赖账”。名给你说欠的钱还不起了，若是你还想要的话，那就打折给你还钱。若是你不本旨，那我就凯旋摆烂不还钱了。
比如碧桂园，在2025年底前完成了触及约177亿好意思元（约合东谈主民币1270亿元）的境外债务重组，重组后新的债务融资成本降到了1%到2.5%。碧桂园的公告说得很直白，“扭亏为盈主要由于集团完成债务重组录得的非现款收益”，而况明确示意，若是撇除这笔重组收益，集团在2025年度仍然是耗损的。
融创也同样，2025年那329.7亿元的债务重组收益，是它耗损大幅收窄的最主要原因。喜兆业那不少于500亿元的惊东谈主盈利，简直一齐来自于境外债务重组带来的收益。
而若是还没来得及债务重组的房企就熬煎了，比如万科，2025年凯旋耗损820亿元，凯旋创造了A股历史上的耗损记录。万科自从1991年上市以来，总利润才3202亿元。效果2024年耗损495亿，2025年再亏820亿，两年凯旋把统共盈利亏掉一半。巨型企业的倒塌，可能就在三五年之间。
淋漓尽致，若是咱们不看债务重组带来的财报盈利，就看房企的标的业务才调，情况何如样呢？
星速优配以融创为例，固然融创靠债务重组让耗损大幅缩减，但是它的业求实验上是下滑的。凭据他家2025年齿迹论说，公司毛利润从2024年的约28.9亿元，变成了2025年的耗损约6.4亿元。也等于说，2024年至少卖房是赢利的，但是2025年卖一套凯旋亏一套。
是以你能说，房地产行业迎来了回转吗？
只可说，房企从活命的角度简直迎来了晨曦（上头应该是要支援的，至少弗成歇业，要保交房、保劳动），但从发展的角度基本莫得任何改善。
临了说一下，若是当今莫得到底，那到底啥技能是底呢。
我一直以为房价最蹙迫的锚等于租售比，之前众人齐说租售比不蹙迫，弗成套用国际教化来中国的屋子身上，那等于没掌合手问题的中枢。之前中国屋子租售比更高，是因为中国经济快速发展，带来的房租快速飞腾。如今房租仍是趋于领略（以致还鄙人降），租售比确定要围聚国际纯熟体系。
看全球几个重心城市，中国城市租售比等于接近其他城市的两倍。固然20年来一直是国外的两倍，但是此一时水流花落，房钱增速降下来之后，租售比也应该朝国际纯熟齐是面对。
另外插一句，全球统共城市的租售比比拟20年前齐有大幅飞腾，解释当今买房如实是越来越难的，全球齐是这样。钞票K型分化、阶层固化这些情况，全球齐存在。
天然，你会说中国莫得房地产税，持有成本更低，那咱们再看扣除统共成本后的净房钱请教率，中国的一线城市依旧是国际多数市的一半不到。
更何况，你以为房地产税一直不会出台吗，谁给你的自信？
临了再提供一个新颖的视角，以金融居品的角度来沟通。
这个算法就要用到住宅类不动产投资基金（REITs基金），拉伯配资REITs基金基金的酷爱等于投资者去买这个基金，然后基金去买屋子再收租，临了房钱就给投资东谈主分成。
这个基金相等于集资去买屋子收租，基金的投资请教率应该差未几等于租售比才对，这是金融市集对租售比的订价，有很高的参考性。
若是一线城市房价温暖了“住宅类不动产投资基金（REITs基金）”所条件的收益率，那么这些基金就不错附近金融市集的海量资金，延迟资产规模。所谓“延迟资产规模”等于购入住宅。
这些基金的购买，一方面大概凯旋膺惩房价下落，另一方面大概开释出积极信号，带动社会本钱膺惩房价下落。
A股的住宅类REITs基金，比如：中原北京保险房、红土改进深圳安堵、中原基金华润有巢、国泰君安城投宽庭保租房、中金厦门安堵。除了中金厦门安堵，其余四只基金的底层资产齐是一线居住类资产。这四只基金当前收益率均值为2.5%傍边。
从这类金融居品的投资来看，至少本钱市集也认为房钱请教率要达到2.5%才有投资价值。对比当前一线城市的房钱请教率（1.8%~1.9%），还有表现的差距。
可能有东谈主会以为我太悲不雅了，当今房价仍是腰斩了，果然还有大幅下落的空间？
要答复这个问题，人人需要想说明，之前房价是何如突飞大进的。
屋子若是纯换手，到底是什么东西?老一辈200万买的屋子，600万卖给年青东谈主，老一辈拿走的等于年青东谈主畴昔40年芳华确当期现款折现。老一辈不错为在畴昔40年洒脱了，但是年青东谈主就要背上这40年的债务，他要还的。若是莫得收入的增长，他要硬还40年，他等于失去了40年，老一辈替他多活40年了，就这样浅薄。
问题就在于，若是收入不增长，纯换，短期内创造的钞票效应毕竟等于另外一批东谈主短期内蚁集的债务。换句话说，老一辈之前是爽了，但是债务达到一定历程的技能会形周至面的崩塌，统共这个词资产不可能不竭的。
老一辈800万买屋子的技能，指望1000万卖给下一个年青东谈主，效果发现莫得年青东谈主了，下一个年青东谈主接不动1000万了，此时他的资产欠债表就驱动恶化了，破钞驱动出现断崖式的回来，这等于2019年后的效果。2019年后驱动逐层断崖往下走，向着真实的收入回来。
千万不要把股票、屋子当成亲庭钞票，曩昔有年青东谈主的技能，他们才是买房者的钞票，岂论通过股票如故通过屋子，年青东谈主等于统共东谈主钞票的起首。
说真话，中国的房地产涨了差未几20年的根柢原因是啥？有一讲一，凭良心讲，任何的屋子年青东谈主能买走，卖房者就拿走钞票了，卖房者的屋子等于他们的欠债，老一辈东谈主在吃的就东西，等于住户部门杠杆率。
有些众人说，中国当今住户部门杠杆率比国外低，因为他单纯的对比数字。但是我不错告诉你不低了，你知谈原因是什么吗？咱们的杠杆背后莫得高福利。
高福利国度欠债率70%，低福利国度欠债率60%，你跟我说60%比70%低，你我方实验的杠杆压力到底是几许，你心里没点数吗？你的讲授、医疗、养老，上有老下有小，你需要花几许钱你心里没点数吗？
从多样格式上去不雅察，这个杠杆率到头了，房价也很难不竭下去了。
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